八成首付、开盘即卖光、中签率低至3.2%……五月前后，南京楼市的火爆再度引发市场关注。
连日来，《中国经营报》记者实地走访南京楼市了解到，在楼盘日均访客量超过万人、认购量大涨190.9%、多个项目申领预售许可证的火热之下，一些热门板块楼盘已悄然突破“限价堡垒”。
此外，诸多房企违规乱象也隐匿其中，暗流涌动。其中，金隅集团在南京浦口区打造的中高端别墅项目之一金隅紫京叠院项目，利用设备平台和朝北阳台改造出两个房间，涉嫌违规“偷面积”。值得注意的是，记者调查发现，如此“偷面积”行为虽然被明令禁止，却还不止一处。
楼市“一房难求”的火爆之下，开发商捂盘惜售的现象也有所抬头。其中，栖霞区的创源龙樾项目和南京建邺城镇建设开发集团有限公司旗下的豪宅项目金鼎状元府，因涉嫌捂盘受到监管部门调查。
5月8日，记者联系南京怡华房地产开发有限公司采访创源龙樾涉嫌捂盘的处理方案，其销售负责人陈冬瑞在接到电话后称信号不佳听不见，记者再次联系过去便再无人接听。金隅嘉华南京置业有限公司则回应称，金隅紫京叠院项目严格按照规划审批来进行开发销售，如果涉及有变动的部分会告知购房者。
“攻破”限价
刚刚过去的五一小长假，南京各楼盘的售楼处人潮涌动。
据南京网上房地产统计，5月1日~4日，南京楼市共认购商品住宅835套，成交276套，日均卖房209套。与去年五一小长假期间（认购287套，成交477套）相比，认购量大涨190.9%，成交量下降42.1%。
在此之前，南京公证处官网公布了一份选房公证摇号结果，经过166轮摇号，6627组报名的购房者抢购了升龙天汇项目D-4、D-5栋的209套房源。由此计算，项目中签率仅有3.2%。
记者在走访中了解到，升龙天汇由上海升龙投资集团有限公司开发建设，是南京河西南板块的“明星项目”。4月28日上午，该项目开盘推出最后2栋4、5号楼，户型95~155平方米，均价3.5万元/平方米，总价约333万元~550万元。而这209套房源在不足2个小时内被销售一空。
一名前来南京买房置业的外地人士叹息说，报名参加升龙天汇项目开盘选房的人太多，而且开发商要求必须八成首付，自己不得以而中途放弃摇号，选择了其他楼盘。
对于升龙天汇受到追捧的缘故，多位业内人士分析表示，是区域内一些项目有提高均价的趋势，让购房者提高了对市场的预期，加之周边二手房价格的倒挂现象，区域内可能将不再出现同等价格水平的项目。
业内人士相对隐晦的表述背后，记者注意到，有推介自媒体甚至给其冠上了河西南“最后一批限价房”的名号。而这也在某种程度上反映出南京部分项目即将突破限价的事实。
5月2日~4日，记者先后从南京江北新区的江与城和金隅紫京叠院了解到，两大项目均表示将在近期推出一批住宅房源，价格会超过原来区域内的限价水平。
五一小长假第二天，阳光覆盖在整个南京大地。从江北新区万寿路和火药洲路交界处的江与城项目大门走进售楼处，置业顾问与前来看房咨询的人们谈论得热火朝天，售楼沙盘被围得里三层外三层，有的工作人员不得不同时接待3组客户。
置业顾问小王告诉记者，由于周边二手房成交价格突破4万元/平方米，江与城即将推出的精装修房源均价大概率会突破3万元/平方米限价红线，达到3.5万元/平方米。“你要先做好资金上的打算。”他说道。
“我们也会和最近江北区域新开盘的项目一样，均价达到3.1万元/平方米。”金隅紫京叠院一名置业顾问表示。
事实上，该名置业顾问提及的是，4月初，位于浦口区康盛路与浦滨路交汇处的金地风华国际项目。该项目领取预售许可证开盘推出的294套房源，成交均价达到30194~30646元/平方米，真正打破江北区域内的限价红线。
据《扬子晚报》此前报道，南京部分区域的限价已出现松动迹象，今年春节过后亮相的中海城南公馆均价3.7万元~3.8万元/平方米，突破了城南3.5万元/平方米的区域“天花板”。
对此，南京市发改委发文回应称，“新房源价格高”是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。南京市将坚持“房住不炒”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。
地王“苏醒”
南京一家中型房企营销负责人在接受记者采访时表示，部分区域限价水平被慢慢打破，是五一期间南京新房认购量激增的重要原因，在此之下，也给仍在“沉睡”中的地王项目一些信心，促使其尽快建设开盘。
5月3日，在南京南站1楼北入口的大型立柱旁，人们能够看到一张巨幅广告牌，写着“海玥起，万物生”。
项目要回溯到2016年1月29日。彼时，南京G68地块正式对外出让，地块东至黄山路，南至兴隆大街，西至国有空地，北至白鹭东街，起拍总价27.05亿元，起拍楼面地价17767元/平方米。经过87轮白热化竞争，最终被上海建工集团以64.8亿元的总价拿下，荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”，楼面价高达42561元/平方米，溢价率高达139.6%。
不过，值得注意的是，由于受到楼市调控政策的影响，该地块一直未见施工，工程犹如患上“重度拖延症”，在3米余高的围墙里“蛰伏”两年。直到去年8月，该项目正式定名为海玥万物，分为A、B两个地块开发，拟建20栋住宅，产品包括大平层和复式，户型面积约240~480平方米。
记者探访看到，海玥万物项目工地的公示栏显示，A地块规划建设8栋住宅；B地块规划建设12栋住宅。其中，兴隆大街以北、恒山路以西的工地里，建筑物基本都已建至10层左右，而兴隆大街以北、恒山路以东的地块则还未动工开发。
附近停车场一名工作人员证实，最近两个月，G68地块的工地开工建设速度相比去年突然快了很多。
针对项目的推进问题，记者联系上海建工南京公司邰姓负责人，其未正面对此作出回应。
前一批“地王”正在苏醒，新一批“地王”正在诞生。
4月30日，南京土拍成功出让8幅土地，揽金76亿元，6幅宅地全部触顶，进入竞拍自持阶段，并且诞生3个区域地王。经过112轮竞拍，来自河北的荣盛地产以15.6亿元总价与1.3万平方米自持面积的代价，拍得G08地块，溢价率41.82%，楼面价3.2万元/平方米，成为江心洲新“地王”。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴祥华认为，南京多个高价地上市时间不断拖延，实际上在背负着越来越高的管理规费和财务成本，资金无法顺利回笼之下，最终或将面临亏本卖房。
“从土拍情况来看，开发商对于南京市场的未来还是比较乐观。”吴祥华认为，随着融资环境较为宽松，开发商资金充裕，预期强烈，最近上市的土地也相对稀缺，地价自然有所攀升。
捂盘再现
尽管南京的房地产市场显示出明显的回暖迹象，不容忽视的是，一些房企暗中违规操作的现象依然存在。
据南京本地媒体报道，位于栖霞区龙潭街道府前路8号的创源龙樾项目，目前只公开销售一期的1号楼、2号楼、3号楼和5号楼项目。有去年9月份就领到预售许可证的房源却迟迟不开卖，其中6号楼和7号楼的216套房源全部处于可售状态。
5月8日，记者多次联系创源龙樾项目开发商南京怡华房地产开发有限公司销售负责人陈冬瑞，表明身份后，其电话均无人接听。
已领取了预售许可证的房源，究竟该何时开盘呢？根据南京有关规定，取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源进行销售，否则就涉嫌捂盘惜售的行为。
无独有偶，近日，南京建邺城镇建设开发集团有限公司开发的豪宅项目金鼎状元府被曝捂盘惜售，不对外销售已经取得预售许可证的商铺项目。
南京市住房保障和房产局商品房管理科一名工作人员表示，开发企业在其《商品房预售方案》中明确表示，取得商品房预售许可证后，要在核准预售后第7日开盘销售，并且按“承诺的时间一次性公开全部准售房源”。项目实际销售过程中只公开部分楼栋，一些房源久不开盘，涉嫌严重违规。
除了捂盘惜售，存在于南京房地产市场中“偷面积”的“顽疾”依旧存在。
4月24日，据新华报业网报道，金隅紫京叠院向购房者介绍，144平方米的房源有一定的赠送面积，比如书房的虚线内面积全赠送，次卧虚线内面积赠送一半，阳台也有一半面积可以赠送。对此，浦口区房产局的回复是，近期也收到其他楼盘类似的问题，相关人员在严查处理中，并且近期将会约谈金隅紫京叠院开发商，如果查出涉及违建行为，会通知城管部门和规划局进行严格处理。
然而，5月2日，本报记者再次探访金隅紫京叠院，发现这一问题依然存在，一名置业顾问还表示，“不加上赠送面积，得房率达到85%，加上赠送面积的话，房子的得房率能达到90%，非常划算。”
对于这一问题，南京市规划局浦口分局相关负责人此前接受本报记者采访时表示，开发商宣传的“赠送面积”，其实是钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，在南京是明令禁止的违规行为，后期一旦被举报，可能面临违建问题被拆除，存在较大风险。