从宏观环境来看，2018年楼市确实已经到了冬天，2019年，菜导估计会有少数城市和地域率先回暖，但整体性的复苏，估计要等到2020年甚至2021年。

　　菜导有不少年轻同事还没买房，对于广州的房价走势和房地产政策颇为关注，同事阿伟就是其中一员。

　　最近阿伟发现广州一些银行房贷利率似乎有所松动，一颗想买房的心在骚动。

　　对于房贷利率松动的事情，菜导早有耳闻。

　　比如广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率：广州市首套房较基准上浮5%，二套房较基准上浮10%。

　　而在今年5月，汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%，到了7月份调到上浮15%，10月份又调到较基准上浮10%，11月则上浮5%。可以说从5月起，汇丰银行在广州地区房贷利率一路走低。

　　菜导还咨询了民生银行(600016,股吧)的客户经理，现在他们的房贷利率首套房和二套房都是较基准上浮10%-15%，而优质客户可以申请上浮10%。

　　中国银行(601988,股吧)则从10月起将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%。目前广州地区的四大行执行首套房贷利率上浮10%。

　　不只是广州，其他城市的朋友也说他们那里银行的房贷利率也在下降。

　　在北京的老陈说，民生银行现在已经将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。四大行和广州这边一样，首套房贷利率上浮10%。

　　杭州的小珠说，现在杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%。而在下调前，杭州大部分银行首套房利率大多在15%-20%。

　　另外，根据菜导掌握的消息，深圳、佛山、南京、厦门、宁波等热门城市也出现了不同程度的利率松动。

　　看来，部分城市房贷利率松动并不是空穴来风，也难怪阿伟会有些想法了。

　　1房贷利率为何出现松动？

　　要理解银行放贷利率为何松动，我们先从银行为何上调利率说起。

　　房贷利率作为调控房地产市场的一种措施，早就已经被广泛应用。

　　在房地产市场低迷，交易量下滑的时候，政府就会下调房贷利率来鼓励人们买房，这时候人们就可能以九折甚至八折的房贷利率优惠买到房，这样就能刺激更多人去买房。

　　而如果是房地产市场投机风气浓，房价大涨出现泡沫时，政府就会上调房贷利率来提高炒房成本，抑制购房需求。

　　所以我们就会看到，前两年房价暴涨后，全国各大城市的银行的房贷利率都有不同程度的上浮。

　　据融360数据显示，2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5 .71%，而这已经是首套房贷利率连续22个月上涨。

　　首套房贷款利率连续上涨22个月，说明从全国范围内来看，房贷利率的调控并没有实质上的大范围松动。

　　也就是说，媒体报道的房贷利率松动目前还只是局部性的行为。只有首套房贷款利率出现回调，终结前面22个月的上涨，那才说明转折点可能来了。

　　综合各方面情况，菜导觉得，近期银行贷款利率松动主要和以下几个原因有关：

　　1、银行额度宽松

　　每个银行的投放策略都不一样，不少银行在上半年受政策管控，投放金额较少，资金紧张，所以房贷利率不同程度上浮。

　　今年下半年投放额度高，资金充足，银行就会下调房贷利率来吸引客户。

　　2、房贷需求减少

　　经过了一年多的调控，目前不少城市的房地产市场处于高位调整当中，而前期房价上涨时，许多有能力、有资格买房的人都已经买了房，不再有贷款需求。

　　还没买到房的人此时更多的是和阿伟那样处于观望状态。这就会导致银行房贷需求减少。

　　而银行又不是做慈善的，也需要赚钱，所以为了招揽客户，就会适当下调贷款利率，让更多想买房的人进场。

　　换个说法，房贷利率的变动主要和钱的供需有关。钱在这里充当商品的角色，供给充足了就便宜点，供不应求则贵一点。

　　2房贷利率下降对潜在购房者意味着什么？

　　上面已经提到房贷利率下调是一种鼓励买房的措施，对房地产市场来说是利好。这次房贷利率政策松动是在鼓励我们买房吗？

　　首先，此轮银行贷款利率下调是局部性的，并非全国范围内。

　　其次，虽然个别银行确实下调的首套房、二套房贷款利率，但相对基准利率还是上浮的。

　　这是什么意思？这就说明现在的房贷利率总体水平还是在收紧，调控并未松绑。只有真正降到基准利率水平甚至打折的时候，才说明鼓励买房的时代来了。

　　比如2014年7月份开始，房贷利率呈现下降趋势，在“9.30”新政发布后，全国房贷利率更是加速下行。

　　在房贷政策宽松的情况下，深圳率先吹起了暴涨的号角，其他热门城市随后也跟涨。

　　最后，房贷利率下调对于还没买房的人来说无疑是个利好，相比之前在高房贷利率情况下买房的人来说成本还是低了不少。

　　菜导给大家算了一笔账：如果贷款100万元，30年等额本息，按照现在多数银行下调5%—10%的幅度来看，每月月供大约可以少还150—300元，总利息可以少还54000—108000元。

　　但也要注意的是，不少房地产开发商和中介会利用这个噱头来催促客户成交，购房者就有可能糊里糊涂买到可能并不那么满意的房子。

　　实际上，当万科都喊出“活下去”的时候，就意味着房地产已经回归到买方市场，大家完全不用被语不惊人死不休的中介们怂恿。

　　3明年该不该买房？

　　距离2019年还剩一个月不到的时间，面对蠢蠢欲动的房贷利率和日渐趋冷的房地产市场，阿伟骚动的心最终还是静了下来，他打算继续观望，等明年再看情况。

　　明年该不该买房？这是很多和阿伟一样的刚需族面临的重大抉择。

　　首先，从宏观环境来看，2018年楼市确实已经到了冬天，2019年，菜导估计会有少数城市和地域率先回暖，但整体性的复苏，估计要等到2020年甚至2021年。

　　不过，从各方面的实际情况来看，即便是“复苏”，也基本不再可能出现14年那一波翻倍的行情了，如果还是抱着抄底楼市大赚一波的心态的话，菜导建议还是悠着点。

　　在《房子开始吃人了？三个方面，教你看懂楼市走向！》一文里，菜导曾经说过，要想准确判断楼市的走向，记住三句话：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

　　那么，如果以三年左右的短周期来看，菜导建议大家主要关注以下这几个点：

　　1、房贷利率变化

　　在今年11月，不少银行已经下调首套房、二套房贷款利率，大家需要继续关注接下来房贷利率的走向。如果出现连续下调，则说明买房的好时机会出现。

　　2、二手房成交量变化

　　二手房成交量往往能更早地反映市场冷暖，如果二手房成交量继续下滑，则说明市场还在降温，也是淘房子的好时机。

　　不过不同城市情况不一样，这个指标在一二线城市会更加灵敏，三四线城市还是主要得看新房的相关数据。

　　3、政策变化

　　金融政策的变化能够决定短期房价走势，比如央行宣布加息，则对房地产市场不利，房价可能会继续下行，可以再等等看。

　　如果央行宣布降准降息的话，则说明是一种救市行为，此时差不多就可以下手了。

　　如果放松限购限贷，则说明也是入手的时机。不过我们都知道现在上层坚持“房住不炒”的基本定位不动摇，所以一线和新一线城市短期内不太可能放开限购限贷。

　　最后，给年轻的朋友们一个小建议，如果你有打算在这一两年内买房，你现在就可以开始关注房价走势和房地产政策的变化了。

　　虽然菜导前面也吐槽了地产中介们的过度营销。但从另一方面来说，中介是最为敏锐的市场信息传达者，尤其这个中介还比较靠谱的话。

　　所以，有空的时候，可以多加几个中介的微信，多看几套心仪的房源，看多了聊多了，心里自然也就有数了，知道什么样的房子适合你，什么样的房子是好房子。

　　假如遇到了笋盘（比如卖家着急用钱，以低于市场价急转卖的房子），说不定还可以用低价买到好房子。

　　生活不易，买房不易，菜导也祝愿每一位勤勉努力的菜友们，都能买到适合自己的好房子！

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