近日，中央政治局召开会议专门分析和研究一季度经济形势，从会议公报看，相对于去年第四季度的形势分析会，这次有不少新的提法和判断，尤其是对房地产市场而言，去年第四季度没有强调“房住不炒”，而这次再次被提起。有分析人士认为，这是房地产政策拐点的信号。股市里的房地产板块在4月21日的交易中集体出现大跌，龙头股万科等均下跌超过5%。

　　我们认为，房地产政策只是根据市场形势进行了微调，是对3月份以来市场上弥漫的过度乐观心理的纠偏。

　　一、释放新信号

　　4月19日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　“房住不炒”最早于2016年年底的中央经济工作会议提出，2017年至2018年7月，历次重要会议均反复重申该基调，为了落实该政策定位，有关部门先后出台了多项遏制房地产炒作和房地产投机的政策措施，限购、限贷、限售等政策措施就是典型代表。然而，随着房地产市场出现趋势性调整，以及宏观经济下行压力，2018年10月底和12月13日两次中央政治局会议，都只字未提房地产，2019年政府工作报告都没有再重申“房住不炒”。

　　此次政治局会议再提“房住不炒”，说明中央对房地产市场的形势判断出现了新的变化，对房地产市场的政策基调出现了调整。这次会议认为，宏观经济运行好于预期，也正因为如此，去年提出的“六个稳定”政策这次没有再提。

　　从最近几个季度的政治局会议的精神看，决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的，是典型的相机决策。传递出中央关于房地产市场的政策思路是：维护市场稳定运行，不允许市场出现大幅度波动，既不会容忍市场出现过热，也不允许市场出现趋势性下跌。

　　二、房地产市场回暖，多项指标走势超预期

　　中央之所以再次强调房住不炒，最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化，按照市场人士的说法，楼市出现了“小阳春”行情。

　　去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑，因此，有关部门放松了对房地产市场的限制性政策，2019年一季度，政策环境相对宽松，市场预期随之发生变化。在一系列的政策变化中，起关键性作用的是房地产金融政策的变化。2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的，但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快。信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解。另外，减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

　　从今年一季度的市场传导看，首先是信贷放松，由于按揭贷款加快，开发商资金来源增加，再传导到土地市场逐步回暖，土地市场价格上升刺激了住宅（包括一手房和二手房市场）出现价量齐涨的状况。数据如下：

　　融资环境宽松，房地产开发企业到位资金显著改善。2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元，其中3月份社会融资规模增量为2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元。一季度的金融数据属历史天量。

　　在总体融资环境宽松的背景下，房地产企业的资金状况明显改善。1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点，较去年同期提高2.8个百分点。企业开发贷和购房贷款明显改善，国内贷款同比增长2.5%，较去年同期增长1.6个百分点，个人按揭贷款同比增长9.4%。