2019年前四个月，北京土地市场继续低位运行，进入5月份后迎来变化。
近日，北京市政府部门集中推介了57宗经营性用地，随后又公布了近期拟供经营性用地项目清单，该清单中列出的54宗地块除6宗预公告项目地块外，其余均会在6月下旬前入市。
5月28日，北京土地市场再现久违的供地“小高峰”，位于朝阳、海淀和亦庄经济技术开发区的4宗地块开拍，最终成交总价约97亿元。其中，朝阳区孙河乡不限价地块获十余家企业追捧，这也是近3年来北京少有的纯商品住宅用地。另外三宗地块则均以底价成交。
“最近三四线城市依然相对低迷，这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是出现一二线土地市场升温的主要原因。”中原地产首席分析师张大伟说，整体来看，1~2月份各地土地市场低迷，但随着春节后信贷增量增加，房企融资难度相对降低，部分城市土地市场在4月份开始再次出现了复苏苗头。
土地供应提速
5月28日北京4宗地块竞拍中，“朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地”地块因不限价吸引了11家房企参与竞拍，现场经过24轮竞价后，该地块最终被港企恒基以30.2亿元收入囊中，溢价率为23.32%。
根据土地挂牌公告，孙河地块未设定商品房销售价格，土地面积39479.049平方米，其中建设用地39479.049平方米，建筑控制规模43427平方米，起拍价24.49亿元。由此推算，成交楼面价约为6.95万元/平方米。
张大伟分析认为，孙河地块对于做高端产品的开发商来说，必然将拼命争夺，因为该地块是近年来“稀有”的不限价地块，且地理位置优越。
在他看来，北京高端市场不缺需求，虽然会受集中网签的影响，但2019年以来，超过2000万元的签约金额占市场商品房总比例高达26.2%。“应该说如果有好的产品，特别是在孙河最后一宗纯住宅地块上，价格是有想象力的。”
除孙河地块外，海淀区挂牌的两宗地与亦庄经济技术开发区地块到挂牌截止日分别只有一家企业报名，最终均以底价摘取，延续了今年以来土地市场“低迷”的状态。
2019年前四个月，北京土地市场并未如二线热门城市一样，迎来一波“小阳春”。
根据中原地产研究中心提供的数据，2019年1〜3月，北京土地市场仅供应4宗土地（不包括工业用地），供应面积46.23万平方米（均为住宅），环比下降91%，同比下降40%，创近两年季度供应量新低。2019年4月，北京市供应4宗土地（不包括工业用地），供应面积为31.58万平方米。
进入5月份，土地市场供应提速。近日，北京市规划和自然资源委员会举行了2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会，集中推介了57宗经营性用地；其中，住宅用地44宗，包括共有产权住房用地9宗，拟供应的商服用地有13宗。57宗地分布在除东、西城以外的10余个区，土地总面积约383万平方米。
推介会后，北京市规划和自然资源委员会紧接着公布了《近期拟供经营性用地项目清单》，同时公布了规划条件汇总等信息。清单中共有54宗地块，其中商品房地块共计32宗、共有产权房地块7宗（包含两宗共有产权房、商品房综合用地），其他属性用地15宗。“拟上市时间”一栏显示，除6宗预公告项目地块外，清单中其余地块均在6月下旬前入市。
值得一提的是，规划条件汇总中，商品房地块并未提及“限价”，而北京近三年来土地出让中大多都遵循“限房价、竞地价”的惯例，限竞房也逐渐成为市场供应的主力军。
实际上，在楼市调控持续高压下，2018年以来，“限竞房”和“共有产权房”成为北京住宅用地供应主力。Wind统计数据显示，2018年北京市共成交土地72宗，成交额约1682.9亿元，较2017年的110宗地、2985亿元成交总价而言明显下降。
土地成交溢价保持低位
Wind统计数据显示，截至5月31日，2019年以来北京共成交42宗地，出让土地面积共计约254万平方米，规划建筑面积总计约434万平方米，成交总价约702亿元。
其中，涉住宅地块共25宗，出让土地面积共计约168万平方米，规划建筑面积总计约303万平方米，成交总价约650亿元。25宗住宅地块中6宗位于通州区，4宗位于海淀区，剩余15宗分散在密云、怀柔、石景山、门头沟、平谷、朝阳、大兴、丰台等八个区域。
记者注意到，成交的住宅地块普遍溢价率较低，仅4宗地溢价超过30%，其中3宗位于通州区，1宗位于朝阳区东坝乡。
2019年农历春节前夕，北京土地市场3宗热门地块吸引了数十家企业参与竞拍。1月31日，北京住总房地产有限责任公司和通州投资发展有限公司联合体拍下通州区台湖镇YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地块，成交总价25.5亿元，成交楼面价14734元/平方米，成交溢价率达到40.88%。该地块居住建筑规模全部用于建设共有产权住房，销售价格25600元／平方米（含全装修费用）。当天，中建一局以8.4亿元总价，39.3%溢价率拍下通州区台湖镇共有产权用地。
2019年2月2日，通州新城核心区地块开拍，现场举牌次数达40余轮，最终被北京通州房地产开发有限责任公司以18.8亿元斩获，溢价率达42.4%。
另一宗成交溢价率相对较高地块位于朝阳区东坝乡。2019年1月16日，朝阳区东坝一宗共有产权房地块开拍，吸引了包括中海、保利、华润等在内的17家房企参与竞拍，最终经过多轮角逐后，被“华润天恒建工”联合体以20.6亿元收入囊中，溢价率为37.33%。该地块起始价15亿元，建设用地面积约4.15万平方米，建筑面积约8.72万平方米，折合楼面价约为2.4万元/平方米，销售价格则限定在37000 元/平方米（含全装修费用）。
就已成交地块区域分布来看，仅丰台花乡郭公庄地块位于四环周边，其余成交地块多在五环和六环外。“区域交通是否方便，如果是五六环外，又没地铁的地块，现在地块成交溢价率都不高。其实价格高的反倒卖得快，因为价格高意味着位置好。”张大伟分析说。
土地供应传递至楼市表现为新增供应量集中分布。据克而瑞统计数据显示，未来北京楼市的主要战场依然聚焦在五环以外的区域。2019年至今，北京五环外区域新增供应17517套，同比增长194%；成交14577套，同比增长131%。其中，五至六环供应12560套，成交7977套，成交均价为54093元/平方米；六环外供应4957套，成交6600套，成交均价29078元/平方米。